Architecte surelevation maison - Arch & Home
Bien choisir un Professionnel

Choisir un architecte pour la surelevation d'une maison

La surélévation consiste en un ensemble de travaux dont l’objectif est de réaliser l’agrandissement d’un espace, en augmentant sa hauteur verticale. Elle peut impliquer, notamment, de rehausser un bâtiment d’un ou plusieurs étages, y compris sa toiture. 
Il s’agit de travaux qui demandent beaucoup d’expertise technique, ainsi que l’obtention de diverses autorisations administratives.
L’aspect général du bâtiment après travaux peut s’en trouver fortement modifié, tant dans sa forme, son usage, que dans les matériaux qui le composent.
Cet article vous résume en 8 points tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans une surelevation. Et comment bien choisir l’architecte qui pourra vous accompagner.

Passage Architecture — Architecte

Dernière mise à jour le 07/09/2021 • Crédit Photo: Irvin Stock

1 – Pourquoi faire surélever sa maison ?


On peut se demander pourquoi agrandir sa maison, plutôt que de déménager. Mais le choix de l’agrandissement peut en effet s’avérer judicieux pour de multiples raisons :

• Disposer d’un espace supplémentaire dans une maison dont on connaît les avantages et les inconvénients. Inconvénients que l’on pourra corriger en partie, avec les nouveaux travaux (circulations, vue, luminosité).
• Ne pas quitter son logement ni son quartier, quand on s’y sent si bien.
• Construire des m² supplémentaires, dont le coût pourrait être inférieur au prix du m² à l'achat.
• Pallier l’absence de biens à la vente dans sa région, ou la cherté des prix.
• Investir dans une construction moins polluante, et qui n’augmentera pas l’emprise au sol.   

Mais pourquoi choisir d’agrandir par surélévation, plutôt que par extension au niveau du sol ?

• Parfois, tout simplement, il n’y a aucun espace libre autour de vous, si vous êtes situé en zone densément urbanisée.
• Parfois l’espace existe, mais construire au sol n’est pas autorisé : nous verrons plus bas que le PLU de votre commune peut vous contraindre à conserver un pourcentage minimum de surface au sol non bâtie : il se peut que cette limite soit déjà atteinte, ou que les possibilités soient insuffisantes.
• Conserver un maximum d’espace pour votre jardin ou terrasse : même si en théorie l’extension est possible, cela peut s’avérer un choix judicieux pour valoriser votre patrimoine.
• Enfin, parce que prendre de la hauteur, c’est aussi disposer de plus de lumière, et peut-être d’une vue dégagée sur le paysage environnant. Tout cela concourt également à augmenter la valeur de votre bien à la revente, et à lui donner du style grâce à sa situation en hauteur.
• La surélévation, associée à une bonne isolation de toiture, conduit généralement à une optimisation du bilan énergétique de votre maison. 
• Faire le choix d’un agrandissement dans la continuité visuelle de l’existant, qui peut aller jusqu’à la dissimulation totale des transformations. La maison paraît alors « toujours avoir eu cette apparence ». Cette stratégie peut parfois faciliter l’obtention du permis de construire, ainsi qu’une bonne acceptation du projet par votre voisinage.

2 – Les contraintes administratives liées à la surélévation


Le processus administratif propre à la surélévation sera différent, selon que vous habitiez dans un logement individuel, ou en collectivité.
 
Si vous habitez dans un immeuble, les démarches liées à la surélévation vont devoir passer par la copropriété. 
Vous étudierez la faisabilité réglementaire, technique, et financière, à l’aide de votre architecte.
Puis, vous ferez avaliser votre projet par le Conseil syndical. Celui-ci missionnera éventuellement un architecte de copropriété, par l’intermédiaire de son syndic, pour étudier votre demande.
Votre premier objectif sera donc de convaincre les autres copropriétaires de l’intérêt commun du projet. 
En effet, vous pourriez acheter à la copropriété un « droit aérien » (droit à construire en hauteur). Celui-ci constituerait pour l’immeuble une opportunité financière. Par exemple, pour rénover des parties communes (ravalement, cage d’escalier, création d’un ascenseur, etc).
 
Dans le cas d’un habitat individuel, vous êtes plus libre.
 
Mais dans tous les cas, il faudra obtenir les autorisations de votre mairie.
 
La première démarche consistera à étudier le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune où est situé votre maison. 
Le PLU définit les règles d’urbanisme s’appliquant à la zone de votre projet :
 
• ce qui est autorisé, 
• ce qui ne l’est pas,
• Et les éventuelles spécificités régionales auxquelles votre projet devra se plier.
 
Par exemple, un style de toiture typique d’une région de France, peut être imposé aux maitres d’ouvrage, pour assurer une harmonie visuelle des bâtis.
Ainsi, ce qui est possible aux environs de Nantes, Toulouse ou Bordeaux, ne l’est pas nécessairement à Paris ou en Ile de France. Et inversement.
 
Vous pourrez consulter le PLU au service d’urbanisme de votre mairie. Mais aussi souvent, en ligne sur le site internet de votre commune (ou communauté de communes). 
Il suffit d’identifier au préalable la zone à laquelle votre parcelle appartient. Un plan de zonage accompagne le règlement écrit. Chaque zone possèdera ses propres règles et obligations.
 
Le PLU réglemente :
 
• le pourcentage d’emprise au sol autorisé. Souvent exprimé en pourcentage de la surface totale de la parcelle, il définit la surface au sol maximale de l’unité foncière qui pourra être recouverte de bâtis. Si le CES résiduel est faible, ou déjà nul, une surélévation peut en effet s’avérer une bonne solution,
• La hauteur maximale des constructions en façade, retrait, faîtage, et en limite séparative de parcelle. 
Cet élément peut s’avérer rédhibitoire si le bâtiment existant est déjà élevé, et ainsi pousser les propriétaires à s’orienter plutôt vers une extension au niveau du sol, quand cela est possible.
• Les inclinaisons éventuelles de toiture.
• Les coloris pour les revêtements extérieurs, qui peuvent faire l’objet d’un nuancier imposé, annexé au PLU. 
• Les distances à respecter par rapport aux limites séparatives, pour les façades comportant des vues directes ou secondaires.
 
A ces contraintes peut éventuellement s’ajouter la présence à proximité de votre maison, d’un bâtiment classé Monument Historique. Cette information sera également disponible auprès de votre mairie. 
Le PLU vous précisera si votre bien est situé à moins de 500 mètres d’un tel bâtiment. 
Votre demande d’autorisation de construire sera alors soumise, lors de son instruction, à l’Architecte des Bâtiments de France de votre département. L’ABF sera en mesure de vous conseiller, voire de vous imposer, sa vision architecturale. 
 
Après consultation du PLU, votre architecte élaborera un projet, qui sera en général soumis à un dépôt de Permis de Construire (PC), ou une Déclaration Préalable de travaux (DP).

En effet, à partir de 40 m2 d’augmentation de la surface au sol ou de la surface de plancher, une simple DP ne suffira pas. La demande de PC est en général nécessaire, d'autant que la surélévation entraine souvent une modification de la façade.

 
Le dossier de demande de permis de construire comprend notamment :

• Un plan de situation.
• Un plan de masse.
• Les plans des façades.
• Un plan de coupe.
• Une projection 3D de l’insertion future du projet dans son environnement.
• Une note détaillée sur le futur projet.
 
Il faut compter 3 mois minimum pour une obtention de PC, et 4 mois en secteur ABF. 
Il n’est pas rare que votre mairie vous demande des précisions complémentaires sur le dossier, ce qui peut rallonger les délais. 
 
Ce n’est qu’après toutes ces démarches que vous pourrez espérer obtenir un droit de surelevation. 
Attention, ces autorisations vous permettent de démarrer les travaux, mais ne vous exemptent pas du droit à recours. Le recours des tiers est exerçable pendant 2 mois, suite à l’affichage du panneau d’obtention de votre permis de construire, sur le lieu du projet.
 

3 – Les étapes d’un chantier de surelevation de maison avec un architecte


Votre projet de surelevation de maison se déroulera en 3 phases principales.
 
La phase avant travaux est celle qui se compose de l’étude du projet, et de la soumission aux obligations administratives. Ce qu’il faut faire :

• Définissez votre budget. Aucun professionnel ne peut vous conseiller sérieusement s’il ne connaît pas vos possibilités financières. Réfléchissez à comment vous voulez financer ce projet : sur fonds propres, ou via un emprunt ? Pensez à vous projeter à long terme sur l’usage de votre lieu de vie. Une surelevation n’est pas le type de travaux que l’on refait plusieurs fois au même endroit. 
Et n’oubliez pas que le chantier peut entrainer des couts de relogement provisoire. Il faudra en tenir compte dans votre budget. 

• Listez vos attentes par rapport à ce projet de surélévation. Nous vous conseillons de les classer par ordre d’importance décroissante. Puis, de définir 3 priorités. Cela vous aidera en cas d’arbitrage économique, parfois nécessaire.

• Choisissez votre architecte (Comment ? Voir au paragraphe 7 de cet article).

• Bâtissez le projet détaillé avec votre architecte : il réalisera une étude de faisabilité technique, réglementaire et financière. Un diagnostic des fondations existantes, et éventuellement une étude de sol, seront nécessaires.

Le recours à un ingénieur structure est indispensable pour prévenir tout risque de malfaçons structurelles. L’ingénieur analysera les sondages et études de sol. Il orientera et dimensionnera les choix structurels de la future construction (Sachez que l’architecte est couvert par sa garantie professionnelle s'il a fait appel à un ingénieur structure pour valider le projet).

• Un métrage par géomètre-expert est également un préalable, en l’absence de plans précis au début du projet. Le géomètre expert peut faire un relevé des limites de votre terrain, pour vous éviter des recours de tiers contre l’implantation de votre projet.

• Ensuite, la définition d’un programme, le choix des méthodes de construction, et le séquencement du projet, devront être précisés. 
Si nécessaire, la mise en œuvre d’une solution de relogement pendant tout ou partie de la durée du chantier sera étudiée, avec déménageur et garde-meubles (notamment en cas de toiture provisoirement supprimée). 

• L’architecte mènera ses études architecturales et élaborera des plans détaillés. Vous les validerez par étape, en veillant toujours avec lui à l’adéquation entre votre projet et votre budget. Votre architecte pourra vous proposer un phasage de vos travaux, si c’est opportun.

• Il procèdera ensuite à l’appel d’offre qui vous permettra de choisir les entreprises de travaux et les artisans qui pourront réaliser le projet.

• Après obtention du permis et affichage réglementaire pour le recours des tiers, procédez à la déclaration d’ouverture de chantier (cette formalité peut être accomplie en ligne, sur le site Service-Public). Il est vivement préférable que votre PC ou DP soit purgé de recours éventuels avant de débuter les travaux.
 

S’en suit alors la phase de travaux proprement dite. Elle comprendra :

• La dépose de la toiture existante, et la protection du bâtiment.
• Le montage du plancher, et l’assemblage des murs réhaussés.
• La reconstruction d’une nouvelle toiture, avec ou sans charpente.
• La pose des menuiseries extérieures.
• Une fois le bâtiment mis hors d’eau et hors d’air, le second œuvre peut être réalisé, puis les finitions.
 
 
Enfin, la troisième phase se compose de la réception des travaux, et des démarches de fin de chantier :

• La réception des travaux doit être effectuée par écrit, en prenant le temps de passer en revue tous les services fournis. Elle se fait en présence de l’architecte et des différentes entreprises réunies, simultanément.

• Après cela, vous devrez adresser à votre mairie une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux. Le service d’urbanisme dispose ensuite de 3 mois pour éventuellement contester la conformité. En l’absence de retour à l’issue de ce délai, vous pourrez demander une attestation de conformité à votre commune.  

Cette étape est importante car la date de réception des travaux sera le point de départ des garanties :

    ⇒ Garantie de parfait achèvement, d'une durée de 1 an.
    ⇒ Garantie de bon fonctionnement (2 ans).
    ⇒ Garantie décennale (10 ans).

4 – Différents types d’architecture et de matériaux pour la surelevation


Du point de vue pratique, il existe différents types de surélévation possibles. Votre architecte vous aidera à faire les bons choix, en fonction de 3 critères principaux :

• Vos goûts et priorités définies pour ce projet, bien entendu.
• Mais aussi les contraintes techniques liées à l’existant.
• Et vos attentes en termes d’économies d’énergie, et de construction durable.
 
La principale contrainte technique sera celle du poids du futur bâtiment. Les fondations du bâti à surélever doivent pouvoir supporter la charge induite par les constructions nouvelles. On s’orientera le plus souvent vers un choix de matériaux légers, même si d’autres critères seront également à prendre en compte.
 
Les chantiers nécessitent de choisir différents types de matériaux :

• Des matériaux pour la structure.
• Des matériaux pour la nouvelle toiture.
• Des matériaux de finition pour les murs réhaussés, en lien avec les choix précédents.

Schéma surelevation de maison - Arch & Home
 
Pour les matériaux de structure, une ossature bois offre de multiples avantages :

• Faire supporter le poids d’un étage supplémentaire à une construction, qui, à la base, n’a pas été prévue pour cela, s’avère possible sans risque sur les fondations.
• Le bois se présente en éléments modulables, qui permettent beaucoup de créativité de forme à l’architecte.
• Le bois permet un chantier sec et plus rapide, car une partie est pré-assemblée en atelier : le déménagement en cours de chantier peut souvent être évité.
• On profitera d’un avantage notable en terme d’isolation phonique et thermique.
• En cas de zone fortement urbanisée, ou difficile d’accès, le transport des matières est facilité.

Parfois, des contraintes esthétiques liées à l’existant ou au PLU s’imposent : la construction bois peut toujours recevoir des finitions d’enduit, et assurer une continuité avec l’existant.
 
Une construction en béton reste également possible, sur un bâtiment robuste. On utilisera notamment le béton cellulaire allégé, qui permet de moins charger la structure existante.
 
Une construction en acier et verre, ou en aluminium et verre, est également une solution séduisante :

• Une esthétique souvent réussie, très minimaliste, parfois spectaculaire.
• Des apports de lumière maximisés, et un confort d’usage, à condition de choisir des double-vitrages performants et des stores occultants de bonne qualité.
• Une solution robuste, qui devra cependant être mise en œuvre avec un spécialiste.
• Une mise en œuvre rapide sur site.
• Des finitions qui ne sont pas réservées aux maisons contemporaines. Il est possible d’opérer un rapprochement esthétique avec un existant ancien : en associant l’ossature métallique avec du béton, ou de la brique en extérieur.
• Une gamme de prix assez larges, selon la technicité des verres et matériaux de structure choisis.
 
 
Au niveau des matériaux de toiture, plusieurs choix sont possibles, avec chacun différents avantages et inconvénients :

• Dans un cadre propice aux constructions contemporaines, un toit terrasse sera le bienvenu : facile à mettre en œuvre, il peut minimiser le poids global en comparaison avec un projet intégrant une charpente classique. Si votre toiture terrasse est conçue pour être accessible, vous bénéficierez d’un espace extérieur, à investir durant les beaux jours. Un soin particulier sera porté à l’étanchéité de ce type de toiture.
De plus, les toitures terrasse, en hauteur, bénéficient généralement d’un meilleur ensoleillement que votre jardin (dans le cas d’une maison) et sont facilement aménageables pour limiter les vis-à-vis.

• Un toit en zinc présentera aussi de nombreux avantages. Le matériau est souple et permet diverses formes de toiture, comme une toiture arrondie qui offrira un espace intérieur confortable et original. Courant en milieu urbain, comme à Paris, il se patine et se fait discret. Cela sera un atout pour l’acceptabilité de votre projet par les services instructeurs. Le zinc s’adapte à l’architecture contemporaine comme traditionnelle. Il peut être relativement économique, de par sa mise en œuvre rapide.

• Une toiture plus classique, avec charpente et tuiles, pèsera plus sur la structure existante, et sera plus longue à mettre en œuvre. Elle peut cependant s’imposer pour s’intégrer dans un paysage en zone rurale, ou dans un périmètre protégé par les Bâtiments de France.

5 – Améliorer la performance énergétique de votre maison grâce à la surélévation


En terme d’éco-construction et d’économies d’énergies, plusieurs questions vont se poser. 
Il appartient à votre architecte de vous proposer des solutions, après avoir réalisé un audit énergétique de votre bien
Vous pourrez également prétendre à des aides financières publiques, si ce diagnostic a été réalisé par un architecte agréé.

Toute une palette de solutions existe pour améliorer le confort thermique de votre logement et diminuer de façon significatives le montant de vos factures. Ces solutions porteront, si besoin, sur l’amélioration :

• de l’isolation,
• du chauffage,
• de la ventilation des pièces humides,
• de l’étanchéité
• et la luminosité.
 
Voici quelques exemples d'amélioration possibles.

Tout d’abord, comment chauffer son extension ? Une surelevation, pourvue d’une toiture bien isolée, et de fenêtres à double-vitrages, aura pour effet de renforcer la performance énergétique de votre installation.
Cependant, il sera tout de même nécessaire d’étendre votre réseau de chauffage et étudier la capacité de votre chaudière actuelle à recevoir cette extension. Son remplacement sera peut-être nécessaire.
 
Pensez aussi à étudier les apports de lumière naturelle, via vos nouvelles menuiseries extérieures, mais aussi des solutions comme un puits de lumière ou une fenêtre de toit. Ils renforceront le confort en hiver, et permettront de faire de courants d’air bienvenus en cas de forte chaleur.
 
Une toiture végétalisée est également une bonne façon de réduire l’empreinte carbone de votre projet. Elle améliorera le confort thermique de votre dernier étage : sensation de chaleur au dernier étage réduite en été, chaleur plus douce en hiver.
L’idéal sera de disposer d’une toiture terrasse et légèrement inclinée. Pour éviter de surcharger la structure, préférez une végétalisation avec de la mousse, ou des végétaux couvre-sols, qui se contenteront d’un enracinement de faible profondeur. Pour ce faire, votre architecte fera appel à une entreprise spécialisée dans l’installation de toitures végétales.
 

6 – Pourquoi l’architecte est-il indispensable dans une surelevation de maison ?


Le cabinet d’architecte va intégrer toutes ces données architecturales, techniques, réglementaires et financières, pour vous proposer une solution adaptée à votre projet d’agrandissement.
 
Le rôle d’un architecte est de concevoir, mettre en œuvre votre programme de surélévation, et valoriser votre bien. Il saura faire une synthèse de tous les paramètres et optimiser les scénarios possibles, en fonction de toutes les contraintes et objectifs.

D’expérience, il sait mettre en place une stratégie de présentation, pour défendre votre projet auprès des services instructeurs, et de vos voisins, si besoin. Cela est précieux pour éviter un refus de permis, ou que votre PC accordé soit attaqué par un tiers. 
Car n’oubliez pas que, malgré l’accord de la mairie, votre voisinage peut contester votre autorisation de construire dans les deux mois, à partir du début de l’affichage du panneau de travaux réglementaire.

Schema de surelevation de maison sur toit terrasse - Arch & Home
 

Ensuite, votre architecte sélectionnera, parmi son réseau et avec votre accord, des entreprises adaptées pour le projet, avec lesquelles il est en confiance.  
 
Puis il effectuera le suivi de chantier : il pilote et coordonne les travaux. Il veille au respect des règles de sécurité, du cahier des charges des marchés de travaux, et du planning. Il centralise et valide toutes les demandes de paiement des intervenants.
 
Enfin, le recours à l’architecte DPLG (ou HMONP) est obligatoire si la surface de plancher de votre maison, existante ou agrandie, dépasse les 150 m2.

7 – Comment bien choisir un architecte pour une surélévation ?


Nous vous conseillons de faire votre recherche d’architecte en fonction de 3 critères principaux :

• L’habilitation du professionnel,
• Son expérience en matière de surelevation,
• Vos affinités avec l’architecte. 
 
En matière d’architecture, en France, l’habilitation est relativement facile à établir : le port du titre d’architecte est réglementé
Pour pouvoir se prévaloir de ce titre, le professionnel devra être diplômé d’une des 20 écoles françaises d’architecture (ENSA, ESA, ENSAIS).

Mais pour vous accompagner sur un projet de surelevation, la formation de l’architecte est un élément nécessaire, mais non suffisant.
Comme nous l’avons vu plus haut, la plupart des projets de surelevation seront tributaires de l’obtention d’un permis de construire. Or, pour pouvoir vous accompagner dans ces démarches, l’architecte, ou au moins un associé de son cabinet, devra être inscrit à l’Ordre des architectes de sa région. 
L’Ordre aura préalablement vérifié sa compétence. Car pour signer un permis de construire, l’architecte devra avoir passé une certification supplémentaire, appelée aujourd’hui HMONP. Pour les architectes qui ont plus d’une dizaine d’années d’expérience, cette certification était intégrée dans leur diplôme de master, et s’appelait alors DPLG. De fait, actuellement, la plupart des architectes inscrits à l’Ordre sont des architectes DPLG. Il sera donc nécessaire que l’architecte dispose soit d’un diplôme DPLG, soit HMONP.
Enfin, l’Ordre vérifie chaque année la validité de son assurance professionnelle. Ce point est très important, car il vous protège en cas de malfaçon.  
En pratique, la plupart des architectes indiquent sur leur site internet leur numéro d’inscription à l’Ordre régional. Cela facilitera votre recherche. 
 
En ce qui concerne l’expérience en matière de surelevation, elle peut être variée. Il est assez rare de trouver un architecte spécialisé en surélévation. Mais vous trouverez des architectes qui en ont réalisé plusieurs, de différents types. La revue des projets présentés par le professionnel vous éclairera sur ce point. N’hésitez pas à lui demander plus d’information lors de vos premiers échanges.
 
La question de l’amélioration du bilan énergétique de la construction actuelle (audit) et finale (conception énergétique) devra être posée. Un architecte formé à la rénovation énergétique sera un plus et, peut vous permettre l’obtention d’aides à la rénovation.
 
Si vous souhaitez absolument travailler avec un architecte qui vous plait, mais qui n’a jamais réalisé de surelevation, sachez que vous pouvez lui proposer de partager la mission avec un confrère dont le profil sera complémentaire. Chacun aura alors son rôle dans la prestation, et les deux travailleront en équipe.
 
Enfin, les travaux, qui peuvent être source de tension avec les entreprises, nécessitent une bonne communicationC’est pourquoi l’affinité compte beaucoup
Trouver un architecte, c’est aussi trouver un partenaire de confiance, qui vous comprenne, vous partagera son réseau et saura vous conseiller et encadrer le projet.
Aussi, n’hésitez pas à rencontrer plusieurs architectes pour trouver celui qui sera le plus en phase avec votre vision du projet. 
Bien sûr, vous pouvez, avant de vous déplacer, regarder les vidéos d’architectes d'Arch & Home. Elles sont faites pour cela !

8 – Le cout d’un projet de surelevation : avantages et inconvenients.


Le coût de chaque projet dépend des exigences de son commanditaire et des contraintes techniques. Il est difficile de donner une fourchette de prix, même au m2, sans entrer dans les spécificités des projets.
 
Un prix de 3000 €/m2 semble être un minimum pour une construction de qualité. Mais cela peut monter assez vite, surtout pour une petite surface : un projet de surelevation présentera certains coûts incompressibles, comme la dépose et la reconstruction de la toiture.
 
Certains architectes vous proposeront, en toute première approche, une étude financière du coût prévisionnel de l’opération. Elle permet de chiffrer toutes les dépenses :

• Géomètre expert.
• Etude de sol et des fondations.
• Honoraires architecte, ingénieur structure, thermicien.
• Eventuels frais de copropriété et relogement provisoire.
• Assurance Dommage Ouvrage.
• Diagnostic amiante avant travaux.
• Et bien sûr, les travaux proprement dits.
 
Cela vous permettra, au regard du prix du m² de votre secteur géographique, de savoir si l’opération a du sens, par rapport au prix du marché. Ce peut être le cas, notamment, dans le cas d’un secteur très recherché : zone très urbanisée, vue sur la mer
 
Vous saurez alors si le projet répond à vos critères, avant de vous lancer dans les études et les travaux.
 

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