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Bien choisir un terrain constructible - Arch & Home
Construction - Installation

Bien choisir son terrain constructible

Vous recherchez un terrain constructible pour y bâtir votre maison ? Cet article vous indique les critères à prendre en compte, les organismes à contacter, et les documents réglementaires indispensables à connaître. 
 

Clara Cardinaud — Architecte

Publié en 2015 • Crédit Photo: S. Perret

Le terrain constructible « isolé »

C’est le type de terrain constructible le plus fréquent. Il vous permet d’être libre de choix pour l’architecture et l’environnement de votre maison.

Avant d’acheter, vous devez faire vérifier les éléments suivants:

• la qualité de la nature des sols : la plupart des sols sont hétérogènes. Néanmoins, certains terrains présentent des risques de tassement, d’inondation ou encore de glissement de terrain.

• la viabilité : le raccordement aux réseaux (électricité, gaz, téléphone, gaz, assainissement) peut avoir un coût élevé.

• les équipements publics à proximité : les réseaux d’alimentation en eau et électricité doivent être des réseaux publics et non privés.

• la voie d’accès directe ou par servitude.

N’hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents (bureau d’études géotechniques, géomètre, architecte…) pour mener à bien votre projet. 

Le terrain constructible en lotissement

Le principe du lotissement est simple. Le lotisseur fait viabiliser le terrain qu’il divise ensuite en parcelles.
Le lotissement impose un certain nombre de contraintes :

• vous devez la plupart du temps respecter un cahier des charges conséquent (notamment pour ce qui concerne la toiture, l’aspect extérieur, le jardin…),

• le promoteur peut vous imposer un constructeur, 

• les terrains se situent souvent en bordure des agglomérations, et l’accès aux commerces de proximité est parfois difficile sans voiture.

Néanmoins en optant pour cette solution, vous bénéficierez de certains avantages :

le terrain constructible doit être viabilisé (raccordé aux réseaux et à la voirie),

• la nature du sol est garantie (l’étude des sols aura été faite préalablement),

• vous aurez peu de formalités administratives à effectuer, le lotisseur se chargeant d’obtenir les autorisations et attestations nécessaires à la construction de votre maison. 

Situation et nature du terrain constructible

Avant tout, un terrain constructible se définit par sa situation géographique.  De manière générale, il faudra prendre en considération la proximité avec les écoles, les commerces et l’accessibilité (notamment en transports en commun ou par route).

De plus, la localisation du terrain implique des conséquences fiscales (taxe d’habitation et taxe foncière qui varient en fonction de la commune) et de potentielles nuisances (chemin de fer, couloir aérien, autoroute, établissements industriels…).
 
Dans un second temps la nature du terrain constructible est à vérifier. L’observer vous permettra donc d’obtenir des renseignements sur sa nature :

• un terrain plat et des constructions avoisinantes en bon état suggèrent que l’on peut construire sans trop de difficultés,

• un terrain en pente imposera d’avoir un mur de soutènement et peut-être une collecte des eaux de pluies,

• si vous observez sur ce terrain des arbres penchés, cela peut être le signe d’un récent glissement de terrain,

• Si le terrain comprend des bosses ou creux, cela impliquera surement des fondations profondes afin d’atteindre une nature de sol homogène,

• la présence de végétation sur votre terrain est aussi un bon outil d’information. En zone humide, des peupliers, des saules, des roseaux, des joncs peuvent être présents. Attention, défricher ces zones peut faire remonter la nappe dans laquelle ces arbres puisaient.

• de même, un terrain boueux indique un sol gorgé d’eau, sensible au gel.

On privilégiera donc des terrains rocheux, à composante de sable ou de graviers. A l’inverse, les moins souhaitables sont les terrains composés d’argile, de limon ou de terrain de remblai.

Renseignez-vous sur le terrain constructible que vous ciblez.

Le choix du terrain constructible n’est pas chose simple. En effet, les caractéristiques techniques de votre terrain peuvent avoir des conséquences sur le cout de la construction.

Allez voir ce terrain plusieurs fois pour l’observer à différents moments de la journée et dans diverses conditions climatiques (y compris lors de pluies).

Pensez à bien observer les constructions voisines (avec ou sans sous-sol, constructions fissurées…).
Vérifiez que le terrain est libre de tout constructeur, si vous ne souhaitez pas être contraint par la suite d’un maître d’œuvre qui fera votre maison.
 
Enfin, intéressez-vous aux documents à consulter. Chaque commune édite un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou un POS (Plan d’Occupations des Sols) disponible sur simple demande. Ce plan érige des règles strictes vis à vis de votre future construction (notamment la hauteur maximum et l’implantation possibles sur votre parcelle).

La commune pourra aussi vous fournir un certificat d’urbanisme. Ce certificat vous permet de vérifier que les conditions et la constructibilité du terrain. Il est délivré dans un délai de deux mois.
 
La mairie peut donc vous renseigner sur :
 
• la constructibilité,
• la viabilité de la parcelle concernée,
• les règles d’assainissements,
• les risques éventuels à connaître (inondation, avalanche, carrière, tremblement de terre…).
 
Pour confirmer votre choix, vous pouvez aussi vous tourner vers un bureau d’études géothermiques. Ce recours peut être réalisé en lien avec votre architecte.

Le bureau pourra réaliser en fonction des cas une étude de documentation, un programme de reconnaissance des sols, ou encore l’adaptabilité du projet au terrain.

Clara Cardinaud

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