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Bien choisir son terrain constructible

Vous envisagez d'acheter un terrain constructible pour y bâtir votre maison ? Cet article vous indique les critères à prendre en compte : types de terrains éxistant, avantages et inconvénients, organismes à contacter,  et bien sûr les documents réglementaires indispensables. 
 

Clara Cardinaud — Architecte

Dernière mise à jour le 26/07/2021 • Crédit Photo: S. Perret

Le terrain constructible de type « isolé »


C’est le type de terrain constructible le plus fréquent. Il vous permet d’être libre de choix pour l’architecture et l’environnement de votre maison.

Avant d’acheter, vous devrez faire vérifier les éléments suivants:

• la qualité et la nature des sols : la plupart des sols sont hétérogènes. Néanmoins, certains terrains présentent des risques de tassement, d’inondation ou encore de glissement de terrain. Un bureau d'études pourra vous conseiller sur ce point.

la viabilité : le raccordement aux réseaux (électricité, gaz, téléphone, gaz, assainissement) peut avoir un coût élevé.

• les équipements publics à proximité : les réseaux d’alimentation en eau et électricité doivent être des réseaux publics et non privés.

l'existence d'une voie d’accès, directe ou par servitude.

De nombreuses informations seront disponibles auprès du service urbanisme de la mairie dont dépend le terrain. Cependant, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents (bureau d’études géotechniques, géomètre, architecte…) pour mener à bien votre projet. 

Le terrain constructible en lotissement


Le principe du lotissement est simple. Le lotisseur fait viabiliser le terrain, qu’il divisera ensuite en parcelles.
Le choix de ce type de terrain vous imposera un certain nombre de contraintes :

• vous devrez la plupart du temps respecter un cahier des charges conséquent (notamment pour ce qui concerne la toiture, l’aspect extérieur, le jardin…),

• le promoteur peut vous imposer un constructeur, 

• les terrains se situent souvent en bordure des agglomérations, et l’accès aux commerces de proximité est parfois difficile sans voiture.

Néanmoins, en optant pour cette solution, vous bénéficierez de certains avantages :

le terrain constructible aura été viabilisé au préalable (raccordé aux réseaux et à la voirie),

la nature du sol est garantie par le vendeur (l’étude des sols aura été faite préalablement),

• vous aurez peu de formalités administratives à effectuer.  Le lotisseur se chargera d’obtenir les autorisations et attestations nécessaires à la construction de votre maison. 

Situation et nature du terrain constructible


Avant tout, un terrain constructible se définit par sa situation géographique. Il vous faudra prendre en considération :

• la proximité avec les écoles,
• les commerces,
• les équipements sportifs,
• et l’accessibilité générale de la commune (notamment en transports en commun, ou par la route).

De plus, la localisation du terrain implique des conséquences fiscales à connaitre :

• taxe d’habitation, si vous êtes concerné,
• taxe foncière, qui varie beaucoup d'une commune à l'autre.

La localisation du terrain implique également de potentielles nuisances :

• chemin de fer,
• couloir aérien,
• autoroute,
• usines et autres infrastructures industrielles.
 

Dans un second temps, la nature du terrain constructible est à vérifier. L’observer vous permettra d’obtenir des renseignements sur sa nature :

un terrain plat et des constructions avoisinantes en bon état suggèrent que l’on peut construire sans trop de difficultés.

un terrain en pente imposera d’avoir un mur de soutènement et peut-être une collecte des eaux de pluies.

• si vous observez sur ce terrain des arbres penchés, cela peut être le signe d’un récent glissement de terrain.

• Si le terrain comprend des bosses ou creux, cela impliquera surement des fondations profondes, afin d’atteindre une nature de sol homogène.

• la présence de végétation sur votre terrain est aussi un bon outil d’information. En zone humide, des peupliers, des saules, des roseaux, des joncs peuvent être présents. Attention, défricher ces zones peut faire remonter la nappe dans laquelle ces arbres puisaient.

• de même, un terrain boueux indique un sol gorgé d’eau, sensible au gel.

On privilégiera donc les terrains rocheux, à composante de sable ou de graviers. A l’inverse, les moins souhaitables seront les terrains composés d’argile, de limon ou de terrain de remblai.

Renseignez-vous sur le terrain constructible que vous ciblez.


Le choix du terrain constructible n’est pas chose simple. En effet, les caractéristiques techniques de votre terrain peuvent avoir des conséquences sur le cout de la construction.

Allez voir ce terrain plusieurs fois pour l’observer à différents moments de la journée, et dans diverses conditions climatiques (y compris lors de pluies).

Pensez à bien observer les constructions voisines (avec ou sans sous-sol, constructions fissurées…).

Vérifiez que le terrain est libre de tout constructeur, si vous ne souhaitez pas être contraint par la suite d’un maître d’œuvre qui fera votre maison.
 
Enfin, intéressez-vous aux documents à consulter.
Chaque commune édite un PLU (Plan Local d’Urbanisme) disponible sur simple demande. Ce plan érige des règles strictes vis à vis de votre future construction : notamment la hauteur maximum, et l’implantation possibles sur votre parcelle.

La commune pourra aussi vous fournir un certificat d’urbanisme. Ce certificat vous permet de vérifier que les conditions et la constructibilité du terrain. Il est délivré dans un délai de deux mois.
 
La mairie peut donc vous renseigner sur :
 
• la constructibilité,
• la viabilité de la parcelle concernée,
• les règles d’assainissements,
• les risques éventuels à connaître (inondation, avalanche, présence d'une carrière souterraine, risque de tremblement de terre).
 
Pour confirmer votre choix, vous pouvez aussi vous tourner vers un bureau d’études géothermiques. Ce recours peut être réalisé en lien avec votre architecte.

Le bureau pourra réaliser, en fonction des cas :

• une étude de documentation,
• un programme de reconnaissance des sols,
• ou encore l’adaptabilité du projet au terrain.

 

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