Réglementation
Ma vue sur la mer : comprendre la Loi Littoral
Batir avec vue sur mer en France est un rêve possible à réaliser, mais il faut en connaître le cadre légal très strict. En effet, en plus des contraintes imposées dans chaque commune par le règlement d'urbanisme via le PLU, nombre de villes riveraines des océans sont également tributaires de la Loi Littoral.
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La Loi Littoral : en quoi consiste-t-elle ?
La loi relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, dite "Loi Littoral", est entrée en vigueur en 1986. Dans le sillage de textes antérieurs, elle vise à empêcher de dénaturer les côtes françaises. Elle permet d'encadrer le développement urbain, qui s’est accélèré après la Seconde Guerre Mondiale.
La loi a 3 objectifs :
• un objectif de préservation des paysages et de la biodiversité,
• un objectif de protection des activités économiques en rapport avec l’eau,
• un objectif de développement des recherches et innovations associées aux ressources du littoral.
L’un des moyens mis en œuvre pour arriver à ces objectifs est la limitation et le contrôle de l’expansion de l’urbanisme.
Conséquences de la Loi Littoral
Les grandes lignes de la loi Littoral sont les suivantes :
• l’interdiction de construire dans une bande 100 m au moins le long des côtes. Cette disposition est nuancée par le dispositif d’urbanisme local si cet espace est déjà construit. A noter toutefois que par jurisprudence récente (2020) la création d'une extension pour une habitation existente, n'est pas considérée comme une construction nouvelle.
• dans les zones déjà urbanisées, les constructions sont autorisées dans la continuité du bâti existant avec des « coupures d’urbanisation » imposées. Des hameaux nouveaux en dehors des zones déjà bâties peuvent être tolérés par la municipalité, à la condition qu’ils soient bien intégrés à leur environnement.
• Certains sites ou espaces remarquables sont décrétés interdits de toute construction par la Loi Littoral. Ils sont généralement repérés sur le plan de zonage, annexé au règlement d’urbanisme en vigueur.
Qui est concerné par la loi Littoral ?
La Loi Littoral s’applique aujourd'hui à plus de 1200 communes situées :
• en bordure ou à proximité de la mer,
• de l’océan,
• mais aussi d’étangs salés,
• de plans d’eau d’une surface supérieure à 1 000 hectares,
• ou de certains estuaires et deltas, comme la Seine, la Loire ou la Gironde.
Elle concerne toutes les personnes qui souhaitent y rénover ou y construire un bien immobilier.
A ce jour, les communes concernées par la loi Littoral ne font plus l'objet d'une liste limitative mais sont définies par les critères évolutifs cités plus haut : de cette façon, une commune nouvellement créée peut se voir concernée par la loi Littoral, même si elle n'a pas été listée.
Comment s'assurer d'être en règle avec la Loi Littoral ?
La Loi Littoral est opposable au règlement d’urbanisme - le PLU - en vigueur dans chaque commune.
Le texte appliqué localement peut donc venir durcir les règles imposées par cette loi, mais pas les assouplir.
Il est par conséquent nécessaire, comme pour tout projet de construction ou de rénovation, partout en France, de consulter la mairie ou son service d’urbanisme. Vous y prendrez connaissance du règlement en vigueur. Celui-ci, s’il est concerné par la Loi Littoral, l’intégrera dans son contenu.
Bien entendu, votre architecte pourra vous accompagner dans ces démarches et vous conseiller au mieux avant toute décision d'achat.
